【佰言堂】“房住不炒，住有所居”的楼市新周期猜想（欢迎讨论）
2017年10月18日，全球瞩目的大会胜利开幕。
史诗性的一页页新篇章就此徐徐开启。
房地产亦不例外。
报告高屋建瓴提出：
坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，
加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，
让全体人民住有所居。
政策：新方向 新剧本 新楼市
楼市演绎到今天，疯狂过，辉煌过，震荡过，纠结过，也颓废过，俨然一部不朽的传奇。
无论贪婪逐利，还是率性为居；无论聚沙成塔，还是财富支柱。
近二十年的中国房地产市场发展史，终究不乏成就非凡。
只是，疯狂与萎蘼的轮回，调控与救市的交替，利益与保障的博奕，居住与政绩的权衡，从来都是错综交织，痛并快乐着。
曾经太多的努力，不过昙花一现。
现实之上，顽强喷涌的力量持续导演着失速向上的推进曲线。
让保障的归政府，让商品的归市场。
从经适房到廉租房，从集资房到限价房。
最完美的蓝图总在无所畏惧的现实面前支零破碎。
习惯了调控，或者说救市终会如约而来，
熟稔如此起伏的人们于是“坚信”，只要勇气可佳，未来必然功成名就。
他们说，楼市已从黄金时代拐进了白银时代。
但他们追逐“黄金”的气力没有消退，反而技高一筹。
从2016年930调控启动伊始，直到2017年9月底的“全面”攻击小强。
这一场调控似乎已竭尽全力，却没能扑灭胆识过人的“星星之火”。
在容忍里高压，还是在“风雨飘零”中“高屋建瓴”？
从房子是用来住的，到长效机制的酝酿；从租赁用地到租赁试点的围魏救赵；从限购限贷到限价限售，再到伟大的拾玖大报告说：房住不炒，住有所居。
长效机制箭已上弦，或许漏网之下，仍有勇夫。但不可否认，一个之于房地产，之于楼市的新时代、新周期正在开启。
方向已然明了，即使这些早已不是初次传-说，总有很多的人们在惯性的思维里无法自拔。曾经的等待，曾经的侥幸，到此刻，是否可以划上一个句号了？
向左走，向右走？执着于房地产市场的人们，无疑需要开始全新的抉择。无论购房者，亦或开发商；无论企业，或者个人。
方向已定，大势所趋；机制待熟，宏图渐展。在中华民族伟大复兴的大道上，太把自己当回事，或者太不把自己当回事，都不是好事。
那么，大幕开启之时，敢于果断转身，迎接新的开始，畅想新的未来，或许才是正道。
市场：新时代 新力量 新空间
基于报告，致力于居住。虽然这并非房地产的全部。但足以说明，房地产行将一分为三，或者一分为四。即居住层面、商办层面、小镇层面、服务或者运营层面。
在居住层面，也就是说习以为常的住宅市场，行将区分为三大体系：刚需与保障体系；改善与休闲体系；奢享与资源体系。
【刚需和保障体系】
报告明确，多主体供给、多渠道保障、租购并举。
供应支撑、价格控制、租购并进、形式多元、制度保障，进而实现“住有所居”。
（也就是说，普通住宅产品的限价限售或将成为长效机制之一，而共享产权、稳定租赁产品和制度的丰富与完善将分解普通住宅供需与价格的压力）
【改善和休闲体系】
报告且未提及，但不妨碍我们以此类推。随着国内中产阶级阵营的持续庞大，以及城市化进程的持续推进，适当引导或支持多元化改善居住，将成为稳定这一体系的重点。价格适当管控或者市场有效管控或许仍将持续，但限售有可能成为高悬的达摩克利斯之剑，现实的意义当然是限制投资行为，遏制投机冲动。
如果不出意外，这一体系的长效目标应该是稳定和引导。（稳定供应、稳定市场、引导租赁性改善、休闲养老改善和产业化、制造业发展价值转化。）
【奢享与资源体系】
报告不会提及，但基于二八原则，或者金字塔原则，这一体系的市场和资源甚至可以脱离传统的房地产市场，成为高端消费市场的一部分。
如果可能，这一市场的供应将面临节制，但价格管理将适当宽松，持有成本预计加码，但资源配置的价值化体系将更加市场化。
（这有可能是现有豪宅产品持有者的利好，但持有成本接力增加的可能性压力仍然不容忽视。）
【商办与小镇层面】
相比居住层面，商办和小镇产品显然可以超凡脱俗。
由于历史的原因，商办产品已然如同鸡肋，或者说是茶壶里的饺子。但是基于其在就业、税收和产业发展层面的连锁推进价值，地方政策的支持力度有望进一步加大，但对于产品的定位优势、运营价值和资本化整合模式会有全新的挑战。
基于城乡统筹发展的趋势，小镇产品正如雨后春笋般发展，显然，现在不过是混水摸鱼或者粗制滥造的初级发展阶段。政策的支持力度有望持续加强，但传统的买卖与简单的经营思维必然导致一大批“扶不起的阿斗”。
可想而知，这一领域 ，是众多房企的创新与发展机遇点，只是风险对等。小镇产品的未来，关键应该不在建设与买卖，而在于融合、运营与资产化。
【服务或运营层面】
这可能会是房地产行业即将衍生而来的一个新的产业。
一是社会发展和居住升级之下，服务和运营需求迫切面临提升的发展机会；
二是现有物业快速老化与管理运营低劣的矛盾日益严重；
三是现有社会与市场环境下物业运营与服务价值的挖掘潜力与提升空间巨大。
在这个层面，基础的社会保障内容会更加丰富，但基于运营价值提炼与创造的想象空间无疑更加值得运筹帷幄。
置业：新选择 新思维 新机会
跨过2017，焦虑的、亢奋的购房者们或许都将归于迟钝。
闭着眼睛抢房、投资、追涨就能赢在当下的时代真的已经过去了吗？
无关黄金时代，或者白银时代，“房住不炒”新时代的购房语境正在蜕变。
核心在于，占有思维面临调整，投资套路面临挑战。
【刚需】
基于新的发展目标，刚需群体的居住压力将得到相应缓解。
1、以前是惟买房，现在多了一个稳定性优选性的群体性租赁选择。（住得更舒服，更没有压力，这不丑。）
2、之于伟大的接班人95后们而言，想做的事情太多，少背些房子的压力，当然是乐得其所。
3、虽然置业在手这个传统的奋斗目标，不可能在一朝一夕峰回路转，但至少可以更多的量力而为，并在土地、供应、价格更大力度保证的背景下，可以少些更少些恐慌性的焦灼。
【改善】
基于新的政策和市场环境，普通改善群体或者已经持有三套以上房源的人群，面临的选择压力将明显加大。
1、持有不是罪过，但在限售限价难以短期内发生变化的情况下，仍然单纯寄望于近年内通过物业升值转手赢得回报的风险却已然增加，显然，关键的操作将变成如何尽可能多元化盘活持有资产。
2、为了更好改善居住，继续入手更好品质更加宜居的房子，这也理所当然。粗略估计，二三线城市较佳入手时间会在明年上半年（如果确实已有中意的短期稀缺性房源另当别论）。
3、随着租赁型产品的丰富和成熟，迎合改善的租赁型产品也将满足一部分改善型群体的需求。尤其是商务性周期改善或休闲性享受改善需求，在特色小镇、文旅地产、产业地产、健康地产等的快速发展下，在未来三年内必将拥有更加丰富的选择（教育地产，暂时难以定论）。
【奢享】
基于市场化与价值化逻辑，高端改善群体的市场预计不会出现太大的影响。
1、追寻极致享受的人们永远都知道，稀缺资源终究需要争夺和慧眼独具。
2、如果不出意外，这轮调控之后，常态化的楼市环境当中，高端住宅产品的限价将有望出现松动，但有可能出现持有成本增加的政策性方案。
3、无论是二八原则，还是复兴目标，高端享受型市场和奢享消费选择皆不太可能被持续抑制，在刚需和刚改保障体系逐步完善的过程当中，高端产品与需求满足适当的完全市场化或将成为新的市场特征。
【投资】
基于资产多元化配置与资本逐利本性逻辑，新的楼市语境对于住宅投资和投机者来说，需要一轮内心的决战。
1、如果说持有性住宅投资还有很多机会来盘活资产，那么短期的投机行为必然风险倍增，炒房炒成房东的概率不说是百分之百，至少会上升到百分六十。
2、楼市也好，房地产也好，并不可能从此拒投资和投机者于千里之外。除了住宅，还有商业、办公、小镇、公寓、甚至租赁型产品，仍将离不开资本的支持。
3、房地产（非住宅）投资或者投机，将从简单的跟风逻辑上升到“精算”逻辑，可以说有望从传统的占有追涨型发展时代到产权共享、价值共享的立体化理财时代。
关于房企们的未来，暂不猜想，欢迎讨论
（文｜ajong）
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